Thực tế thị trường căn hộ condotel tại Việt Nam

Những năm gần đây, đặc biệt là từ năm 2014 đến nay, condotel được phát triển rầm rộ ở các vùng du lịch biển nổi tiếng như Vân Đồn, Hạ Long, Sầm Sơn, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Phú Quốc… Theo nhận định của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HOREA), Nha Trang, Đà Nẵng và Phú Quốc là những địa bàn đang phát triển nóng loại hình căn hộ condotel. Nếu như năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã là 16.000 căn thì đến giai đoạn 2017-2019, dự kiến trung bình mỗi năm thị trường bất động sản sẽ có khoảng từ 27.000-29.000 căn hộ condotel, với diện tích mỗi căn khoảng 45 m2.

Về mặt kinh doanh, condotel là loại hình bất động sản có thể mang lại nguồn lợi lớn cho chủ đầu tư vì thu hồi vốn nhanh, có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay tín dụng, trong khi vẫn được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp. Do đó, dù phải trả lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư thứ cấp nhưng tính ra các chủ đầu tư xây dựng condotel vẫn lợi hơn so với đi vay ngân hàng. Hơn nữa, rủi ro khi khai thác condotel sau này đã có nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu.

Tất nhiên, sự ra đời và phát triển của loại hình căn hộ condotel đã góp phần giúp tăng cường sinh khí cho ngành du lịch tại nhiều địa phương khi số phòng lưu trú, các dịch vụ, tiện ích phục vụ du khách được bổ sung ngày một nhiều hơn và phong phú hơn. Tuy vậy, người đại diện HOREA cũng lo ngại chính sự phát triển rầm rộ này đi cùng với các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp đã thu hút một nguồn lực đáng kể, gồm vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng và vốn đầu tư của xã hội từ nhà đầu tư thứ cấp. “Hiện tượng lệch pha dòng vốn đầu tư cho nền kinh tế vì vậy có thể là vấn đề rất đáng quan ngại”, ông Châu nhấn mạnh.

Giải pháp siết chặt quản lý condotel

Theo HOREA, để phát triển bền vững thị trường căn hộ condotel thì các quy định pháp luật hiện hành cần được tiếp tục hoàn thiện hơn nữa. Theo đó, Bộ Xây dựng cùng Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch cần hoàn thiện bộ quy chuẩn, tiêu chuẩn cụ thể đối với loại hình công trình căn hộ condotel.

Riêng với pháp luật đất đai, Khoản 3, Điều 126 Luật Đất đai đã quy định rõ về thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện dự án đầu tư không quá 50 năm. Như vậy, căn hộ condotel thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn, không phải là dự án nhà ở. Nhà đầu tư mua căn hộ condotel sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn sử dụng đất của dự án, khi hết hạn sử dụng đất thì được gia hạn nếu có nhu cầu theo quy định của pháp luật. Do đó, hiện tượng các chủ đầu tư đề xuất hình thức giao quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở đối với căn hộ condotel là không phù hợp với quy định của Luật Đất đai.

Về tài chính đất đai, HOREA cũng cho rằng cần xem xét giải quyết tổng thể tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà đất, trong đó có condotel, để bảo đảm mức thu hợp lý và không bị thất thoát nguồn thu ngân sách.

Ngoài ra, để tăng thêm tính thanh khoản cho thị trường bất động sản và hỗ trợ cho sự phát triển của ngành du lịch, HOREA cũng kiến nghị cho cá nhân nước ngoài được mua căn hộ condotel để đầu tư bởi theo Luật Nhà ở hiện nay, cá nhân nước ngoài chỉ được mua nhà trong các dự án nhà ở thương mại.

Đáng chú ý, HOREA cũng đề xuất nhiều kiến nghị cụ thể với Bộ Xây dựng về quản lý các dự án condotel. Trong đó, yêu cầu chủ đầu tư phải công bố đầy đủ thông tin về quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn khi bán cho nhà đầu tư thứ cấp. Chủ đầu tư dự án condotel cũng phải công bố các giải pháp bảo đảm thực hiện cam kết lợi nhuận với nhà đầu tư thứ cấp; công bố minh bạch các chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý trong quá trình kinh doanh, các quyền lợi mà nhà đầu tư thứ cấp được hưởng; thống nhất với nhà đầu tư thứ cấp về việc khai thác, kinh doanh căn hộ condotel sau khi đã hết thời hạn cam kết giữa đôi bên.